福州房产律师：共有房产无法协商确定分割方式可以先行分割实物，难以分割的应当对折价或者拍卖变卖款项
关键词：共有房产分割 协议不成 房产归一方
裁判主旨：共有人对共有房产的分割方式达不成协议时，房产可以分割且不会因分割减损价值的，可以对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。
案情简介：
2012年1月5日，被告陈闽办理了一份经福建省福清市公证处公证的委托书。该委托书的委托人为被告，受托人为原告林彬，内容为：”委托人和受托人共同拥有位于福州市台江区新港街道六一中路223号瑞翔新苑3楼201单元的房产，建筑面积134.3平方米。因委托人事务繁忙，无法亲自办理有关手续，特委托林彬为我的代理人，并以我的名义，全权代为办理领取上述房产的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，并代理上述房产向银行抵押贷款事宜。”2012年1月17日，讼争屋福州市台江区新港街道六一中路223号瑞翔新苑3#楼201单元房屋所有权登记至原、被告名下，共有情况为共同共有，房屋取得方式为买卖，上一道权利人为福州福龙房地产有限公司。原告林彬诉请法院判令：1、分割原、被告位于福州市台江区新港街道六一中路223号瑞翔新苑3#楼201单元的共有房产（房产归被告所有，被告向原告支付房产价值一半的房价款）；2、本案诉讼费用由被告承担。
诉讼中，被告确认讼争屋目前由其交给被告的亲戚无偿居住，并未签订租赁合同。原审法院组织原、被告共同协商自行出售共有房屋事宜，但双方无法就共同出售房屋达成一致意见。原告明确表示其无能力向被告支付50%的房价款，也没有经济能力竞价购买房屋；被告明确表示不同意分割讼争房屋，不同意竞价购买房屋，也不同意对讼争房屋进行拍卖。
法院认为：
台江法院：讼争的福州市台江区新港街道六一中路223号瑞翔新苑3#201单元房屋所有权登记在原告和被告名下，为原、被告二人共同共有。由于原、被告之间系为结婚而共同买房，现双方已无结婚的意愿，原告作为共有人，在共有基础丧失或者有重大理由需要分割共有物的情况下，有权要求分割共有房屋，以结束共有状态。根据《中华人民共和国物权法》第九十五条的规定，”共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权”，因此原告和被告对于讼争房产应当各分得二分之一。《中华人民共和国物权法》第一百条规定”共有人可以协商确定分割方式，在达不成协议时，共有的不动产可以分割并且不会因分割减损价值的，可以对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。”本案讼争房屋系单元套房，不宜实物分割。诉讼中，原、被告均不同意出资竞价购买讼争屋，也未能就共同出售讼争屋达成一致意见。被告明确表示不同意拍卖讼争房产。鉴于讼争房屋目前已由被告交付他人无偿使用，且被告不同意对讼争房屋进行拍卖，原审法院判定讼争房产归被告所有，被告应按照讼争屋的市场价值向原告支付50%的房价款，即人民币80.05万元。诉讼中，被告辩称讼争房屋系被告单独出资购买，应为被告单独所有，但未提供相应的证据予以证明，原审法院不予采信。被告认为其在分割共有物时应当给予多分，缺乏事实和法律依据，原审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十九条、第一百条第一款、第一百零四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款的规定，判决：一、福州市台江区新港街道六一中路223号瑞翔新苑3楼201单元房产归被告陈闽所有。二、被告陈闽应于本判决生效之日起十日内向原告林彬支付上述房产50%的房价款人民币800500元。
福州中院：一审法院鉴于本案实际情况判决讼争房产归上诉人所有，上诉人按照讼争房屋的市场价值向被上诉人支付50%的房价款，并无不当。因此判决驳回上诉，维持原判。
福州房产律师评析：
《中华人民共和国物权法》第一百条规定明确规定了“共有人可以协商确定分割方式，在达不成协议时，共有的不动产可以分割并且不会因分割减损价值的，可以对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。” 结合本案，对于讼争房屋系单元套房的，实务中一般均不宜进行实物分割。在双方均不同意出资竞价购买讼争屋，也未能就共同出售讼争屋达成一致意见，一方又明确表示不同意拍卖讼争房产，法院一般会采取将房产判决归一方所有并由其向对方支付款项的方式予以解决。
案例索引：
福州市中级人民法院（2016）闽01民终字第445号“陈闽与林彬共有物分割纠纷”，见《陈闽与林彬共有物分割纠纷二审民事判决书》（审判长郑秀琴，代理审判员谢芬、陈雯），载《无讼案例》（20160428）。
